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El proceso de comprar una casa en Marruecos

Tras visitar muchas propiedades, usted ha encontrado finalmente la casa marroquí de sus sueños y ha logrado acordar un precio satisfactorio con el vendedor. Es hora pues de que las dos partes acudan a un profesional del derecho para formalizar el proceso de compraventa.

Lo más común es utilizar a un notario para la formalización de una compraventa. Sin embargo, algunas personas prefieren utilizar a un abogado. Haga clic aquípara ver una comparativa.

Lo primero que hará el notario o abogado será preguntarle si la propiedad en cuestión está registrada (es decir, si ésta dispone de título de propiedad – “titre foncier” en francés). Si la casa no está registrada (no está “titrée”), los notarios y abogados no están autorizados a ocuparse de la transacción, y un adul, una especie de notario islámico, será necesario.

A continuación se detallan las distintas etapas del proceso de compraventa:

Conocido en Marruecos como “compromis de vente”. Es un contrato preliminar que se redacta por el notario una vez que las partes han acordado verbalmente un precio de venta. A diferencia del contrato final, este contrato no hace falta firmarlo en persona ante el notario. El futuro comprador lo recibe en su domicilio y tiene un plazo de dos semanas para pensárselo antes de comprometerse firmándolo.

Depósito del 10%

Habitualmente se acuerda además, que en el momento de entregar el compromiso de venta firmado al notario, se le hará entrega de un depósito del 10% del precio de la vivienda que se perderá en el caso de no hacer honor a lo pactado. También se pueden estipular sanciones que indemnicen a la parte compradora si es el vendedor el que incumple el compromiso de venta. Estas cantidades de dinero son custodiadas por el notario en su cuenta bancaria de fideicomiso.

Elementos del contrato preliminar

Elementos que debe incluir el contrato preliminar:
– Nombre, fecha de nacimiento, nacionalidad y número del DNI marroquí o del pasaporte extranjero del vendedor.
– Nombre, fecha de nacimiento, nacionalidad y número del DNI marroquí o del pasaporte extranjero del comprador.
– Dirección de la propiedad.
– Superficie total o habitable de la propiedad.
– Descripción de la propiedad.
– Mención del título de propiedad.
– Fecha prevista para la firma del contrato final.
– Gastos y tasas que el comprador deberá abonar.
– Una enumeración de las condiciones bajo las que el bien será adquirido.
– Una declaración comprometiendo al comprador a hacerse cargo de todos los gastos e impuestos relativos a la propiedad desde el momento en que la transferencia de propiedad se haga efectiva.
– Precio de venta acordado.
– Declaración de que se ha abonado un depósito y de su cuantía.
– Cláusulas suspensivas (hechos independientes a la voluntad de las partes a los que está sujeta la ejecución del compromiso de venta, por ejemplo, la obtención de un crédito hipotecario).
– Sanciones para las partes en caso de incumplimiento del contrato.
– Declaración de que el vendedor no podrá vender la propiedad a ninguna otra persona durante el periodo que va hasta la firma del contrato final.
– Declaración en la que el vendedor se compromete a aportar evidencia de que el bien no está hipotecado en el momento de la firma del contrato final.
– Fotocopia de un mapa del registro de la propiedad donde se señala la localización exacta del bien inmobiliario.

Si usted no domina bien el francés, conviene realizar una traducción jurada del contrato preliminar.

Las cláusulas suspensivas

Estas cláusulas son muy importantes y conviene asesorarse sobre qué se debe incluir en ellas. Dos ejemplos de cláusulas que pueden ser necesarias:

– la anulación del compromiso de venta en el caso de que no se consiga un determinado crédito hipotecario
– la anulación del compromiso de venta en el caso de que no se consiga un permiso de obra

Es importante tener en cuenta que muchas cláusulas suspensivas que son obligatorias en ciertos países europeos (como por ejemplo cláusulas sobre la obtención de hipoteca) no lo son en Marruecos y si se consideran necesarias habrá que decirle al notario que las incluya.

La duración de este periodo puede oscilar entre un par de semanas y un par de años dependiendo de las complejidades del caso.

Durante este periodo el notario verificará en el registro de la propiedad que la vivienda tenga el título de propiedad y que no esté sujeta a hipotecas.

Además el notario debe de solicitar al departamento catastral del registro de la propiedad que visite el bien y mida sus límites exactos.

Este contrato, conocido en Marruecos como “acte de vente” se puede firmar cuando el notario ha concluido las verificaciones y los títulos de propiedad pueden ser transferidos del vendedor al comprador.

Borrador del contrato final

Aproximadamente un mes antes de la firma del contrato final, el notario envía un borrador del contrato a las partes (denominado en Marruecos “projet de l’acte”). Es importante revisar este borrador y asegurarse de que todo está en orden. Si usted no domina bien el francés, conviene realizar una traducción jurada de este borrador.

Elementos del contrato final

Elementos que debe incluir el contrato final:
– Nombre, fecha de nacimiento, nacionalidad y número del DNI marroquí o del pasaporte extranjero del vendedor.
– Nombre, fecha de nacimiento, nacionalidad y número del DNI marroquí o del pasaporte extranjero del comprador.
– Dirección de la propiedad.
– Superficie total o habitable de la propiedad.
– Descripción de la propiedad.
– Mención del título de propiedad.
– Una declaración comprometiendo al comprador a hacerse cargo de todos los gastos e impuestos relativos a la propiedad desde el momento en que la transferencia de propiedad se haga efectiva.
– Precio de venta que se abona.
– Fotocopia de un mapa del registro de la propiedad donde se señala la localización exacta del bien inmobiliario.

Firma ante notario

Las dos partes deben firmar el contrato en persona frente al notario (o a través de una persona autorizada por poder notarial).

Primero, el contrato será presentado a las partes y, una vez todos conformes, se procederá a la firma de las partes y a la verificación y sellado del notario. En este momento usted será oficialmente el nuevo propietario.

Pago

El pago se realiza después de la lectura y justo antes de la firma. Este pago incluye tanto el precio de la propiedad, como todos los costes adicionales.

Intérprete

Muchos notarios hablan inglés o español y todos hablan francés. En el caso de que el notario no hable su idioma, él mismo se encargará de traer a un intérprete (aunque, eso sí, usted deberá pagarlo).

Llaves

La entrega de las llaves se realizará en el momento de la firma del contrato o con posterioridad (y esto debe venir especificado en el contrato) en casos especiales (acuerdo de un periodo durante el que los inquilinos actuales seguirán ocupando la vivienda, reparaciones que el antiguo propietario se compromete a realizar antes de la entrega, finalización de una mudanza por parte del antiguo propietario, etc.).

Formalidades de registro

Una vez que el contrato de compraventa ha sido firmado por las partes y sellado por el notario, el notario emitirá un certificado de propiedad temporal para el comprador con el cual éste podrá realizar trámites como la obtención de suministro de agua y luz.

Después de la firma, el notario llevará el contrato de compraventa a sellar en el registro de la propiedad y posteriormente enviará una copia certificada de este contrato al comprador.

El contrato de compraventa se archiva en el registro de la propiedad al mismo tiempo que el titular de la propiedad es cambiado en ese mismo registro. En ese momento el comprador recibe un título de propiedad provisional y tras un periodo que puede durar hasta un año, el comprador recibe el título de propiedad definitivo.