Advanced Search
Advanced Search

0 MAD to 9.000.000 MAD

we found 0 results
Your search results

Aspectos importantes de la compra en Marruecos

El pago de la fianza y del precio de la vivienda y de los costes de compra se suele hacer a través de una cuenta marroquí. Así que usted deberá transferir fondos desde su cuenta extranjera hasta una cuenta que abra en una entidad marroquí.

Transferencia bancaria

Asegúrese de realizar las transferencias con bastante antelación a las fechas de los pagos (el pago de un 10% del total como fianza se suele hacer en el momento de la firma del contrato preliminar y el pago final del restante 90% y de los gastos periféricos se hace el día de la firma del contrato final) pues este tipo de transacción puede tardar hasta un par de semanas.

Cheque certificado

Una vez el dinero esté en una cuenta marroquí, el método preferido por los notarios para que se les abone el pago es un cheque certificado emitido por la sucursal de su banco marroquí a nombre del notario. Este método ofrece garantías al notario pues sólo se emite por la sucursal si esta comprueba que hay fondos en la cuenta. Este cheque se lo emitirán en un momento y gratuitamente.

Cuenta de fideicomiso

El notario transferirá estos fondos a su cuenta de fideicomiso desde la que abonará las correspondientes cantidades a las distintas partes (vendedor, agencia inmobiliaria, Hacienda).

Los gastos adicionales son los costes que se añaden al precio de la vivienda para poder formalizar una compra. Se trata de los impuestos, comisiones, minutas y costes administrativos.

Todos los costes de compra se le abonan al notario justo antes de firmar el contrato final de compraventa y a la vez que se abona el pago de la propiedad. Todas las tasas, impuestos y minutas necesarios para la compraventa de un bien inmobiliario corren a cargo del comprador.

A continuación se enumeran todos los costes de compra (los porcentajes están en relación al precio de compra de la vivienda):

– 4% tasa de registro.
– 1% minuta del notario, con una percepción mínima de 3000 DH (más un 10% de IVA)
– 1% tasa por transferencia del título de propiedad en el registro de la propiedad
– 2.5% comisión de la agencia inmobiliaria (más un 20% de IVA)
– 150 DH por la emisión del certificado de propiedad
– 75 DH en sellos oficiales
– 3520 DH de gastos administrativos

En resumen, en el caso de que se adquiera una propiedad urbana para uso residencial habrá que añadir un 8.5% al coste de la propiedad. En el caso de propiedades rurales para uso residencial o de las propiedades para uso comercial habrá que abonar un total de un 10% adicional.

Es un tipo de título de propiedad arcaico pero aún en uso que se utiliza en los casos de propiedades que no están inscritas en el registro de la propiedad. La mayor parte de propiedades en las medinas y muchas parcelas de terreno sin construir son transferidas a través de estas melkias en lugar de títulos modernos de propiedad.

Sin embargo en cualquier momento se puede llevar a cabo el proceso de alta en el registro y obtención del título de propiedad.

Las melkias están escritas a mano y muchas tienen más de un siglo de antigüedad y por tanto están redactadas en un árabe de estilo antiguo que incluso para los especialistas adules lleva cierto tiempo descifrar.

Título de propiedad

El título de propiedad es la única garantía absoluta de que una persona es la propietaria de un bien determinado. En teoría pues, sólo se deberían comprar propiedades que tenga título (que estén “titrées” como se dice en Marruecos). En la práctica, si se está interesado en los bienes antiguos, a menudo hay que resignarse a comprar propiedades no registradas.

Comprar sin riesgo en la medina

Las viviendas modernas, es decir aquellas de menos de 30 años de antigüedad, prácticamente siempre están registradas, y esto incluye casi todas las propiedades de playa, que suelen ser de construcción reciente. Sin embargo, las viviendas de la medina raramente están registradas y es una práctica habitual y, si se hace a través de un profesional, de bajo riesgo comprarlas de la forma tradicional (es decir con melkias en vez de con títulos de propiedad como justificantes).

Las características sociales de las medinas donde todo el mundo se conoce y conoce bien las “biografías” de sus vecinos hacen además fácil enterarse de si los propietarios son verdaderamente los propietarios o si en cambio hay alguna “sorpresa” oculta. El uso de un buen adul y un buen profesional inmobiliario hacen que estas transacciones sean casi igual de seguras que las de bienes con título. Una vez adquiridas, los compradores de estas viviendas suelen proceder a registrarlas ellos mismos y obtener finalmente un título de propiedad. Sin embargo, esta inscripción no es obligatoria, y usted podrá utilizar su vivienda en la medina (o incluso poner un negocio en ella) simplemente con su documento melkia.

…pero cuidado con los terrenos

El caso de los terrenos desnudos es distinto, la inscripción en el registro es esencial ya sea antes o inmediatamente después a la adquisición si se quiere poder utilizar el terreno. Esto se debe a que para poder habitar una vivienda construida sobre un terreno determinado, es necesario obtener una autorización de residencia (“permis d’habitation”) que los municipios no otorgan si no se posee un título. Por ejemplo, sin esta autorización, es imposible contratar un suministro de agua, luz o telefonía.

Inscribir su propiedad

El proceso de inscripción en el registro de la propiedad puede ser bastante lento y laborioso, sobre todo cuando una vivienda tiene muchos propietarios. El proceso se realizará por un notario que deberá localizar a todos los propietarios del bien y obtener su autorización firmada. Esta firma debe hacerse en presencia del notario y en el caso de personas analfabetas la huella dactilar será aceptada en lugar de firma. En los casos más complicados el proceso puede llevar hasta dos años. Si usted ya ha comprado la propiedad, el proceso de registro será algo más sencillo, pues la complicación de encontrar a todos los propietarios y hacerlos firmar habrá desaparecido.

En Marruecos uno puede elegir tanto a un notario como a un abogado para que lleve a cabo el procedimiento legal de compraventa. Esto es así desde el año 2002, cuando los abogados fueron autorizados a desempeñar una función que hasta entonces era exclusiva de los notarios.
Aunque, por tradición, el notario es la opción más habitual, tanto el notario como el abogado tienen sus ventajas e inconvenientes:

Notarios

Ventajas

  • Está especializado en compraventas y conoce esa legislación detalladamente.
  • Dispone de una cuenta bancaria especial de fideicomiso (de depósito en garantía) que facilita y hace más seguro el pago durante la compraventa.

Inconvenientes

  • No tiene entre sus funciones asesorar a las partes.
  • No suele redactar contratos a medida sino genéricos.
Abogados

Ventajas

  • Tiene entre sus funciones asesorar a la parte contratante (en este caso el comprador).
  • No hay que pagar el impuesto notarial (0.5% del valor de la propiedad) que se suma a la minuta en el caso de los notarios. Sólo se paga la minuta.
  • Redacta contratos a medida adaptados a las necesidades del comprador.

Inconvenientes

  • Pocos abogados están tan especializados en la legislación inmobiliaria como un notario.
  • No poseen cuentas bancarias de fideicomiso.

El adul es un tercer tipo de profesional que puede intervenir en las compraventas. En el derecho islámico (que en Marruecos convive con el derecho de tipo Francés), los adules son los equivalentes a los notarios. Esto es importante porque el derecho inmobiliario en Marruecos es mixto: la compraventa de bienes inscritos en el registro de la propiedad (los bienes que tienen un título de propiedad) es tramitada por los notarios y la compraventa de bienes no inscritos en el registro (los bienes que tienen un documento llamado “melkia”) es tramitada por los adules. En efecto, los notarios no están autorizados a tramitar la transferencia de los bienes melkia y sólo un adul puede ser usado en estos casos.

En particular, la mayoría de las antiguas casas de la medina suelen no estar registradas. Por lo tanto, si usted quiere adquirir una de estas propiedades tendrá que recurrir a un adul. Pero no se preocupe, este tipo de trámites son muy habituales, y si usted busca a un adul de prestigio, el servicio estará a la altura del de cualquier notario. Pregunte a otras personas que ya hayan comprado en la medina, o pregunte a su agencia inmobiliaria, que seguramente tendrán algún adul de confianza.

Inquilinos en su casa

Muchas propiedades (sobre todo en las medinas) están alquiladas a familias extensas a las que puede ser difícil convencer para que se muden. Cuando vaya a comprar una propiedad es esencial asegurarse de que si está siendo alquilada el propietario va a poner las medidas necesarias para que los inquilinos la dejen libre antes de la formalización de la compra. Si el propietario aduce que necesita el dinero de la compra para indemnizar a los inquilinos entonces usted debe pedir al notario que el contrato incluya una cláusula por la que una parte del pago se hará efectiva sólo cuando los actuales inquilinos hayan dejado la propiedad.

Regateo

A pesar de que para muchísimos productos Marruecos es el país del regateo, en el caso de los bienes inmuebles la situación es mucho más parecida a lo que ocurre en Europa. Es decir, es muy difícil convencer a un propietario para que reduzca el precio que éste ha decidido para su vivienda y en el caso de conseguir una reducción ésta será un pequeño redondeo que probablemente el dueño ya tenía decidida de antemano. En el mejor de los casos se puede llegar a conseguir una reducción de hasta un 10%, pero esto son verdaderas excepciones.

Lo que si suele ocurrir, al igual que en Europa, es que sea el propio propietario el que decida rebajar su propiedad al cabo de un tiempo. A menudo, los propietarios, movidos por una mezcla de desconocimiento y optimismo, fijan un precio que está bastante por encima del verdadero valor de mercado. Sin embargo, tras un periodo de contactos infructuosos con compradores que consideran el precio exagerado, el propietario puede decidir bajar el precio él mismo. Así que aunque a menudo es difícil cambiar la opinión de un propietario, a veces sólo basta esperar un poco para que él mismo se dé cuenta de que tiene que reducir el precio.

Pagos en “negro”

Es una práctica bastante habitual el declarar que una propiedad se ha vendido por un precio inferior al que se ha abonado realmente, es decir, una parte del precio se declara y la otra no (esa parte se dice que se paga en “negro”). Los vendedores se benefician de esta forma de una reducción en el impuesto por las plusvalías que tienen que pagar a hacienda, además de unas tasas menores que benefician a ambas partes.

Aunque ilegal, esta práctica está tan extendida que a menudo le resultará imposible evitarla. Algunos vendedores pueden ser convencidos de que el pago sea declarado en su totalidad, pero en la mayoría de los casos el vendedor no cederá en este aspecto.

Poder notarial

La firma del contrato preliminar no es necesario hacerla en persona ante el notario, pero la del contrato final o “acte de vente” sí debe hacerse ante éste. Si usted no puede desplazarse a Marruecos en persona, puede otorgar un poder notarial (“procuration” en francés) a una persona de su confianza para que firme en representación suya. El poder notarial puede ser redactado por cualquier notario marroquí y, una vez redactado, usted deberá firmarlo ante ese notario en persona, o si no se encuentra en Marruecos puede firmarlo frente a un funcionario de un consulado marroquí en el extranjero.

Compare Listings