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Des aspects importants sur l’achat au Maroc

Le paiement des arrhes, du prix d’achat et des frais d’achat se fait généralement à travers un compte marocain. Vous devez donc virer des fonds depuis votre compte à l’étranger jusqu’à un compte que vous ouvrez dans une succursale marocaine.

Virement bancaire

Veillez à effectuer les virements suffisamment avant les dates de paiement (on verse généralement 10% du total comme arrhes au moment de la signature du contrat préalable et le paiement final du restant (90%) et des frais annexes se fait le jour de la signature du contrat final) car ce type de transaction peut tarder jusqu’à deux semaines.

Chèque certifié

Une fois que l’argent est sur le compte marocain, la méthode préférée des notaires pour le paiement est un chèque certifié émis par votre succursale bancaire marocaine au nom du notaire. Cette méthode offre des garanties au notaire, car il n’est émis par la succursale qu’après vérification qu’il y a des fonds su le compte. Ce chèque sera émis à l’instant et gratuitement.

Compte de fidéicommis

Le notaire virera ces fonds sur son compte de fidéicommis depuis lequel il paiera les sommes correspondantes aux différentes parties) vendeur, agence immobilière, Trésor Public).

Les frais d’achat sont les coûts qui viennent s’ajouter au prix du logement pour pouvoir formaliser un achat. Il s’agit des impôts, commissions, honoraires et frais administratifs. Tous les frais d’achat sont versés au notaire juste avant la signature du contrat final d’achat et de vente, en même temps que le paiement de la propriété. Toutes les taxes, impôts et honoraires nécessaires pour l’achat et la vente d’un bien immobilier sont à la charge de l’acheteur.

Voici ci-dessous tous les frais d’achat (les pourcentages sont par rapport au prix d’achat du logement) :

– 4 % taxe de registre (appelée « droits d’enregistrement »)
– 1 % honoraires du notaire, avec un minimum de 3000 DH (plus 10 % de TVA).
– 1 % taxe pour transfert du titre de propriété au registre de la propriété.
– 2,5 % commission de l’agence immobilière (plus 20 % de TVA).
– 150 DH pour l’émission du certificat de propriété.
– 75 DH en cachets officiels.
– 3520 DH de frais administratifs.

En résumé, si vous achetez une propriété urbaine, à usage résidentiel, il faudra ajouter 8,5 % au coût de la propriété. Dans le cas des propriétés rurales à usage résidentiel ou des propriétés à usage commercial, il faudra verser un total de 10 % supplémentaire.

C’est un type de titre de propriété archaïque mais encore utilisé dans le cas des propriétés non inscrites au registre de la propriété. La plupart des propriétés des médinas et de nombreux terrains non construits sont transférés à travers ces melkias au lieu de titres modernes de propriété.

Cependant, le processus d’inscription au registre peut se faire à tout moment, pour l’obtention du titre de propriété.

Les melkias sont inscrites manuellement et beaucoup datent de plus d’un siècle et par conséquent, elles sont rédigées dans un arabe ancien qui pour les aduls spécialistes, sont longues à déchiffrer.

Titre de propriété

Le titre de propriété est la seule garantie absolue qu’une personne est propriétaire d’un certain bien. Théoriquement, seules les propriétés ayant un titre (qui sont « titrées » comme on dit au Maroc) devraient s’acheter. Dans la pratique, il faut souvent se résigner à acheter des propriétés non inscrites au registre lorsqu’on veut acheter des propriétés anciennes.

Pas des risques à la médina

Les logements modernes, c’est-à-dire ceux de moins de 30 ans, sont pratiquement tous inscrits au registre, et cela inclut presque toutes les propriétés en bord de plage, qui sont généralement de construction récente. Cependant, les logements de la médina sont rarement enregistrés et c’est une pratique habituelle et, si cela se fait à travers un professionnel, à faible risque de les acheter de façon traditionnelle (c’est-à-dire avec des melkias au lieu de titres de propriété comme justificatifs).

Les caractéristiques sociales des médinas où tout le monde se connait et connait bien les « biographies » de ses voisins permet plus facilement de savoir si les propriétaires sont véritablement les propriétaires ou si à l’inverse il y a une « surprise » cachée. L’usage d’un bon adul et d’un bon professionnel immobilier fait que ces transactions soient presque autant sûres que celles des biens titrés. Après les avoir acheté, les propriétaires de ces logements les inscrivent généralement au registre eux-mêmes, afin d’obtenir finalement le titre de propriété. Cependant, cette inscription n’est pas obligatoire, et vous pourrez utiliser votre logement à la médina (o même y monter une affaire) juste avec le document melkia.

…mais attention aux terrains melkia

Le cas des terrains nus est différent, l’inscription au registre est essentielle que ce soit avant ou immédiatement après l’acquisition pour pouvoir l’utiliser. Cela est dû au fait que pour pouvoir habiter un logement construit sur un terrain déterminé, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de résidence (« permis d’habitation ») que les municipalités ne concèdent pas sans un titre. Par exemple, sans cette autorisation, il est impossible de souscrire les services d’eau, d’électricité et de téléphone.

Obtenir son titre

Le processus d’inscription au registre de la propriété peut être suffisamment lent et laborieux, surtout lorsqu’un logement a de nombreux propriétaires. Le processus se fera via un notaire qui devra localiser tous les propriétaires du bien et obtenir leur autorisation signée. Cette signature doit se faire en présence du notaire et dans le cas des personnes analphabètes, l’empreinte digitale sera acceptée au lieu de la signature. Dans les cas les plus compliqués, le processus peut durer jusqu’à deux ans. Si vous avez acheté la propriété, le processus d’inscription au registre sera un peu plus simple, car la complication de localiser tous les propriétaires et de les faire signer aura disparu.

Au Maroc, vous pouvez choisir aussi bien un notaire qu’un avocat pour qu’il effectue les démarches légales d’achat et de vente. Il en est ainsi depuis 2002, lorsque les avocats ont été autorisés à exercer une fonction qui était jusqu’à présent exclusive aux notaires.
Bien que traditionnellement, le Notaire est l’option la plus habituelle, aussi bien le notaire que l’avocat présentent des avantages et des inconvénients :

Notaires

Avantages

  • Il est spécialisé dans l’achat et la vente et connaît la législation en détail.
  • Il dispose d’un compte bancaire spécial fidéicommis (de dépôt en garantie) qui facilite et rend plus sûr le paiement durant l’achat et la vente.

Inconvénients

  • Il n’a pas pour fonction de conseiller les parties.
  • Il ne rédige généralement pas de contrats sur mesure, mais des contrats types.
Avocats

Avantages

  • Il a parmi ses fonctions de conseiller la partie contractante (dans ce cas, l’acheteur).
  • Il n’y a pas à payer l’impôt notarial (0,5 % de la valeur de la propriété) qui vient s’ajouter aux honoraires dans le cas des notaires. Seuls les honoraires sont payés.
  • Il rédige les contrats sur mesure, adaptés aux besoins de l’acheteur.

Inconvénients

  • Peu d’avocats sont autant spécialisés en législation immobilière qu’un notaire.
  • Ils ne possèdent pas de comptes bancaires de fidéicommis.

L’adul est une troisième catégorie de professionnel qui peut intervenir dans les achats et ventes. Dans le droit islamique (qui cohabite au Maroc avec le droit de type français), les aduls sont l’équivalent des notaires. Cela est important, car le droit immobilier au Maroc est mixte : l’achat et la vente de biens inscrits au registre de la propriété (les biens qui ont un titre de propriété) est faite par les notaires et l’achat et la vente de biens non inscrits au registre (les biens qui ont un document dit « melkia ») est faite par les aduls. En effet, les notaires ne sont pas autorisés à effectuer les démarches de transfert des biens melkia et seul un adul peut intervenir dans ces cas.

En particulier, la plupart des vieilles maisons de la médina ne sont pas inscrites au registre. Par conséquent, si vous souhaitez acheter l’une de ces propriétés, vous devrez avoir recours à un adul. Mais ne vous inquiétez pas, ce genre de démarches est très habituel, et si vous recherchez un adul reconnu, le service sera à la hauteur de quelconque notaire. Demandez à d’autres personnes qui ont acheté dans la médina, ou demandez à votre agence immobilière, qui connaitra certainement un adul de confiance.

Locataires dans votre maison

De nombreuses propriétés (surtout dans les médinas) sont louées à des familles nombreuses qu’il peut être difficile de convaincre pour qu’elles déménagent. Lorsque vous allez acheter une propriété, il est essentiel de vous assurer que si elle est louée, le propriétaire met en œuvre les moyens nécessaires pour que les locataires la libèrent avant de formaliser l’achat. Si le propriétaire allègue qu’il a besoin de l’argent de l’achat pour indemniser les locataires, vous devez alors demander au Notaire que le contrat inclut une clause dans laquelle une partie du paiement ne sera effective que lorsque les locataires actuels ont abandonné la propriété.

Marchandage

Bien que pour de nombreux produits, le Maroc est le pays du marchandage, dans le cas des biens immobiliers la situation est bien plus semblable à celle de l’Europe. C’est-à-dire, il est très difficile de convaincre un propriétaire de baisser le prix qu’il a décidé pour son logement, et si vous parvenez à obtenir une baisse, ce sera un petit arrondi que le propriétaire avait certainement décidé à l’avance. Dans le meilleur des cas, vous pouvez parvenir à obtenir une réduction allant jusqu’à 10%, mais c’est là quelque chose de vraiment exceptionnel.

Mais ce qui se passe généralement, tout comme en Europe, c’est que le propriétaire lui-même décide de baisser le prix de sa propriété au bout d’un certain temps. Souvent, les propriétaires, poussés par un mélange de méconnaissance et optimisme, fixe un prix bien au-dessus de la véritable valeur du marché. Cependant, après une période de contacts infructueux avec des acheteurs qui considèrent le prix exagéré, le propriétaire peut décider de baisser le prix. Ainsi que bien qu’il soit souvent difficile de changer l’avis d’un propriétaire, il suffit parfois d’attendre un peu pour qu’il se rende compte lui-même qu’il doit baisser le prix.

Paiements au « noir »

Il est plutôt fréquent de déclarer qu’une propriété a été vendue pour un prix inférieur à celui réellement versé, c’est-à-dire, qu’une partie du prix est déclarée, l’autre non (cette partie est payée au « noir », c’est-à-dire, sous la table). Les vendeurs bénéficient ainsi d’une réduction sur l’impôt de la plus-value qui doit être payée au Trésor Public, en plus de taxes moins importantes qui bénéficient aux deux parties.

Bien qu’illégale, cette pratique est tellement courante qu’il vous sera difficile de l’éviter. Certains vendeurs peuvent être convaincus que le paiement est déclaré dans sa totalité, mais dans la plupart des cas, le vendeur ne cédera pas sur ce point.

Procuration notariale

Il n’est pas nécessaire de signer le compromis de vente en personne par-devant Notaire, mais la signature du contrat final ou acte de vente doit se faire par-devant celui-ci. Si vous ne pouvez pas vous déplacer au Maroc en personne, vous pouvez conférer une procuration notariale à une personne de confiance afin qu’elle vous représente pour la signature. La procuration notariale peut être rédigée par quelconque notaire marocain et, une fois rédigée, vous devrez la signer par-devant ce notaire en personne, ou bien si vous n’êtes pas au Maroc, vous pouvez la signer devant un fonctionnaire du consulat marocain à l’étranger.