Une fois que le vendeur et l’acheteur accordent un prix de vente, les deux parties se rendront chez un notaire ou avocat pour formaliser l’acte de vente (la plupart d’acheteurs choisissent un notaire, mais il y a aussi la possibilité d’utiliser un avocat. Cliquez ici pour une comparaison de ces deux professionnels).
Le notaire demandera tout d’abord au vendeur le statut juridique de la propriété : dispose-t-il d’un titre de propriété ? Si ce n’est pas le cas, le notaire ne peut pas se charger de l’achat-vente et c’est un adul, une sorte de notaire islamique, qui doit le faire.
À continuation sont expliquées les différentes étapes du processus d’achat:
Le compromis de vente est un contrat préalable qui est rédigé par le notaire une fois que les parties ont accordé verbalement un prix de vente. Contrairement au contrat final, il n’est pas nécessaire de signer ce contrat en personne devant le notaire. Le futur acheteur le reçoit à son domicile et dispose d’un délai de deux semaines pour penser avant de s’engager et le signer.
Habituellement, il est accordé qu’au moment de remettre le compromis de vente signé au notaire, des arrhes de 10 % du prix du logement lui seront remises, qui seront perdues en cas de non-accomplissement de ce qui a été accordé. Des sanctions indemnisant la partie acheteuse peuvent également être stipulées si c’est le vendeur qui ne respecte pas le compromis de vente. Ces sommes sont gardées par le notaire sur son compte bancaire de fidéicommis.
Éléments que doit inclure le contrat préalable :
– Nom, date de naissance, nationalité et CNI marocaine ou du passeport étranger du vendeur.
– Nom, date de naissance, nationalité et CNI marocaine ou du passeport étranger de l’acheteur.
– Adresse de la propriété.
– Surface totale ou habitable de la propriété.
– Description de la propriété.
– Mention du titre de propriété.
– Date prévue pour la signature du contrat final.
– Frais et taxes que l’acheteur doit verser.
– Une énumération des conditions sous lesquelles le bien sera acheté.
– Une déclaration engageant l’acheteur à se charger de tous les frais et impôts relatifs à la propriété dès l’instant où le transfert de propriété est effectif.
– Prix de vente accordé.
– Déclaration que des arrhes ont été versées et le montant.
– Clauses suspensives (faits indépendants de la volonté des parties auxquelles est sujette la réalisation du compromis de vente, par exemple, l’obtention d’un crédit hypothécaire).
– Sanctions pour les parties en cas d’inaccomplissement du contrat.
– Déclaration que le vendeur ne pourra vendre la propriété à aucune autre personne durant la période allant jusqu’à la signature du contrat final.
– Déclaration dans laquelle le vendeur s’engage à fournir l’évidence que le bien n’est pas hypothéqué au moment de la signature du contrat final.
– Photocopie d’un plan du registre de la propriété signalant la localisation exacte du bien immobilier.
Si vous ne dominez pas bien le français, il convient de faire faire une traduction assermentée du contrat préalable.
Ces clauses sont très importantes et il convient de se renseigner sur ce qu’elles doivent inclure. Deux exemples de clauses qui peuvent être nécessaires :
– l’annulation du compromis de vente en cas de non-obtention d’un certain crédit hypothécaire
– l’annulation du compromis de vente faute d’obtention de permis de construire
Il est important de tenir compte que de nombreuses clauses suspensives qui sont obligatoires dans certains pays européens (par exemple les clauses sur l’obtention du crédit hypothécaire) ne le sont pas au Maroc et si on les considère nécessaires, il faudra demander au notaire de les inclure.
La durée de cette période peut varier entre deux semaines et deux ans en fonction de la complexité du cas.
Durant cette période, le notaire vérifiera au registre de la propriété que le logement inclut le titre de propriété et qu’elle n’est pas sujette à une hypothèque.
En outre, le notaire doit demander au cadastre du registre de la propriété de visiter le bien et de mesurer ses limites exactes.
L’acte de vente peut être signé lorsque le notaire a terminé les vérifications et que les titres de propriété peuvent être transférés du vendeur à l’acheteur.
Environ un mois avant la signature du contrat final, le notaire envoie le « projet de l’acte (brouillon de l’acte de vente) aux parties.
Il est important de réviser ce brouillon et de s’assurer que tout est en ordre.
Si vous ne dominez pas bien le français, il convient de faire faire une traduction assermentée de ce brouillon.
Éléments que doit inclure le contrat final :
– Nom, date de naissance, nationalité et CNI marocaine ou du passeport étranger du vendeur.
– Nom, date de naissance, nationalité et CNI marocaine ou du passeport étranger de l’acheteur.
– Adresse de la propriété.
– Surface totale ou habitable de la propriété.
– Description de la propriété.
– Mention du titre de propriété.
– Date prévue pour la signature du contrat final.
– Frais et taxes que l’acheteur doit verser.
– Une énumération des conditions sous lesquelles le bien sera acheté.
– Une déclaration engageant l’acheteur à se charger de tous les frais et impôts relatifs à la propriété dès l’instant où le transfert de propriété est effectif.
– Prix de vente accordé.
– Photocopie d’un plan du registre de la propriété signalant la localisation exacte du bien immobilier
Les deux parties doivent signer le contrat en personne par-devant le notaire (ou à travers une personne autorisée via procuration notariale).
D’abord le contrat sera présenté aux parties et, une fois tout le monde est d’accord, le contrat sera signé par les parties et sera vérifié et cacheté par le notaire. À cet instant, vous serez officiellement le nouveau propriétaire.
Le paiement sera effectué juste avant la signature. Ce paiement inclut aussi bien le prix de la propriété que tous les frais d’achat .
De nombreux notaires parlent anglais ou espagnol, et tous parlent français. Si le notaire ne parle pas votre langue, il se chargera lui-même de faire venir un traducteur (bien que ce sera à vous de le payer).
La remise des clés se fera au moment de la signature du contrat ou après (et cela doit être précisé dans le contrat) dans des cas particuliers (accord d’une période durant laquelle les locataires actuels continueront à occuper le logement, réparations que l’ancien propriétaire s’engage à faire avant la remise des clés, fin du déménagement de l’ancien propriétaire, etc.).
Une fois que l’acte de vente a été signée par les parties et cacheté par le notaire, ce dernier émettra un certificat de propriété temporaire pour l’acheteur, qui lui permettra d’effectuer les démarches telles que l’obtention de l’eau et de l’électricité. Après la signature, le notaire emmènera le contrat au registre de la propriété pour le cacheter et enverra ensuite un copie certifiée de ce contrat à l’acheteur.
L’acte de vente est archivé au registre de la propriété en même temps que le titulaire de la propriété est changé à ce même registre.
À cet instant, l’acheteur reçoit un titre de propriété provisoire et après une période maximale d’un an, il reçoit le titre de propriété définitif.
